Information Modeling Asset per la governance dei patrimoni immobiliari

Risultato della ricerca:

Il gruppo di ricerca proponente lavora nel campo dell’innovazione edilizia sostenibile, e in particolare in quello della Manutenzione Edilizia e del Facility Management, sviluppando azioni di R&D funzionali all’avanzamento dello stato dell’arte e alla proposta di soluzioni e strumenti ad alto valore tecnologico per la governance dei patrimoni immobiliari. Tra i principali risultati di tali attività, la definizione e la strutturazione di un Information Modeling Asset, AIM che assume come centrali le interazioni tra capitale tecnologico (infrastrutture e tecnologia), capitale umano (ricercatori, imprese, professionisti, utenti, ecc.), enti (istituzioni, università, gestori, ecc.), real estate (patrimonio pubblico e/o privato). Esso risponde ad un bisogno primario del comparto e della ricerca di settore: incrementare l’efficacia, l’efficienza, la circolazione delle informazioni e la comunicazione tra gli operatori coinvolti nelle prassi attuative della gestione le cui attività presuppongono approcci multidisciplinari e grande disponibilità di dati strutturati. Tale bisogno primario, percepito oggi come immanente criticità per il settore delle costruzioni, configura altresì una questione che si manifesta in tutta la sua severità per via dei costi – economici e sociali –  inopinatamente crescenti, dovuti alla mancata manutenzione di infrastrutture, edifici e impianti. Spesso trascurati in fase di progettazione tali costi di Operation & Maintenance, ammontano in genere a oltre la metà dei costi complessivi del ciclo di vita dell’edificio. Sempre più spesso rappresentano peraltro voci di costo legate all’inefficienza delle scelte in fase di progetto o agli errori commessi in fase di realizzazione.

AIM è una infrastruttura ICT di rete basata su OpenBIM, Industrial Foundation Classes – IFC, Construction Operations Building information exchange – COBie, Web Semantico che rappresentano le nuove sfide della ricerca e della normazione di settore. Con l’obiettivo di attivare processi innovativi di condivisione delle informazioni tra i diversi operatori coinvolti nell’intero ciclo di vita di un edificio, l’AIM utilizza la metodologia Information Delivery Manual (ISO 29481: 2010) che consente di mappare e descrivere i processi di informazione in tutto il ciclo di vita di un edificio, mantenendo i collegamenti con ciascuna delle diverse fasi in cui le informazioni sono state generate, scambiate, controllate e utilizzate.

Ad oggi, i sistemi informativi normalmente in uso sono organizzati e gestiti mediante Computerized Maintenance Management System e Computer Aided Facility Management (CMMS & CAFM), Electronic Document Management Systems (EDMS), Building Automation Sistemi (BAS). Tali modalità risultano tuttavia non pienamente rispondenti alle esigenze del comparto e a questo gap, corrispondono, nella pratica, inefficienze, processi disconnessi e diversi gradi di disfunzioni.

Riferimento a finanziamenti precedenti:

Tra le azioni svolte dal gruppo di ricerca al fine della definizione e implementazione delle questioni attinenti la gestione dei processi decisionali, si richiama il finanziamento P.A.R.C.O – Protocollo d’intesa tra Regione Calabria, Dipartimento di Ingegneria Civile UNICAL, Dipartimento di Architettura e Territorio Università Mediterranea.

Nello specifico, il gruppo di ricerca, nel periodo 2016/2018, ha partecipato alla stesura dei contenuti teorici e pratico-applicativi riferiti all’Area E “Qualità del servizio”, del Protocollo ITACA Calabria, finalizzata alla valutazione del grado di ottimizzazione delle procedure di gestione, in termini di Facility Management, controllo delle prestazioni dell’organismo edilizio, verifica della previsione/efficienza dei sistemi di Building Automation preposti al monitoraggio.

Innovatività rispetto a soluzioni già esistenti:

Molteplici, i caratteri distintivi e gli elementi di innovazione che contraddistinguono il principale risultato sul piano operativo della ricerca proposta (Information Modeling Asset, AIM), posto in relazione all’attuale stato dell’arte scientifico.

– Risponde in maniera innovativa alle istanze di promozione della “crescita digitale” del settore delle costruzioni in linea con le direttive di Agenda Digitale e Industria 4.0.

– Impiega tecnologie smart già disponibili, ad alto valore aggiunto sul piano del portato informativo (OpenBIM, Realtà Aumentata, WEB, IoT, Cloud Computing, Building Automation) ma ancora non diffusamente messe a sistema tra loro e a servizio del comparto della Manutenzione Edilizia e del FM.

– Utilizza come linguaggio di scambio informativo open standard (Industrial Foundation Classes, ISO16739 – IFC), specifiche dei dati (Construction Operations Building information exchange – COBie) e metodologie ICT di interoperabilità (Building Information Modeling – BIM).

– Consente la raccolta e la gestione di una grande quantità di dati, il che richiama ulteriori importanti temi di ricerca connessi alla questione ancora irrisolta della strutturazione dei dati di feedback affinchè possano essere utilmente trasferiti nel service life planning, nella valutazione di durata di materiali, semilavorati e componenti, nella definizione dei fattori che incidono sulla durata (Facthor Method, ISO 15686 parte 2), nonché nella stima degli impatti ambientali (ISO 15686 parte 6) e del Life Cycle Costing (ISO 15686 parte 5: 2011).

In definitiva, OpenBIM per il Facility Management, le interazioni tra IFC e COBie nelle applicazioni per la gestione dei processi di sia di FM che per il Service Life Planning, configurano limiti e potenzialità della ricerca nell’ambito descritto, definendo al contempo il posizionamento della ricerca introdotta nell’attuale stato dell’arte.

Titoli di proprietà intellettuale:

L’Information Modeling Asset, AIM, nella sua versione prodromica, è stata oggetto, nel 2015, di una ricerca di anteriorità brevettuale.

Inoltre, va considerato che questi, nella sua versione attuale, si configura come una Piattaforma collaborativa, assimilabile ai fini della tutela ad un software.

Principali applicazioni e mercato di riferimento:

Le principali applicazioni dell’Information Modeling Asset, rispondono ad alcuni dei bisogni cronici di un preciso target di potenziali utilizzatori: professionisti e addetti, proprietari di patrimoni pubblici e privati, gestori e amministratori di immobili, utenti. Riguardano in particolare: – L’ottimizzazione delle procedure di gestione, in termini di manutenzione e Facility Management, dei patrimoni immobiliari. – Il controllo delle prestazioni in uso attraverso la raccolta di dati derivati da sistemi integrati di Building Automation per il monitoraggio real time del comportamento nel tempo delle parti edilizie. – Il service life planning.

Presupposto operativo di tali applicazioni risiede nella possibilità di gestire i modelli OpenBIM di ogni disciplina (architettura, impianti, energia, strutture, cantiere e manutenzione) in un unico Ambiente di Condivisione dei Dati (ACDat) o Common Data Environment (CDE).

Così strutturata la proposta consente di incidere positivamente sui costi e sui tempi di gestione del patrimonio immobiliare attraverso una pianificazione razionale degli interventi; la disponibilità di dati sempre aggiornati; la strutturazione di informazioni di feedback riferite al comportamento dei sistemi edilizi nel tempo, la verifica dinamica e il contestuale aggiornamento dei costi del ciclo di vita, anche in termini di proiezioni a breve e medio termini.

Il mercato di riferimento è quello delle costruzioni.  Due i segmenti assunti dalla proposta: il mercato della manutenzione edilizia e del Facility Management.  Secondo l’ANCE, nel corso del 2017 rispetto al 2007, la manutenzione edilizia risulta tra le poche voci in attivo dell’intero comparto, con un aumento dei livelli produttivi del 20,9%.  La dimensione potenziale della domanda di servizi in questo comparto si riferisce alle esigenze di razionalizzazione del management espressa dai professionisti del settore, dai gestori del patrimonio immobiliare pubblico; dai proprietari di grandi patrimoni e, in prospettiva, anche dai proprietari di mediopiccoli patrimoni. Secondo il Ministero dell’Economia e delle Finanze nel 2018, il valore patrimoniale dei fabbricati pubblici censiti – circa 1 milione di unità catastali – è stimato in 283 miliardi di euro.

Secondo il rapporto 2017 della società “Scenari Immobiliari” il patrimonio immobiliare detenuto dai grandi proprietari privati vale oggi oltre 53 miliardi di euro. Infine, lo studio CRESME 2017 “Il mercato pubblico dei servizi di FM per gli edifici in Italia” fa emergere che i servizi esternalizzati dagli enti pubblici hanno valori annui medi pari a 5,8 miliardi.  Il mercato potenziale riguarda anche il comparto dei privati. Secondo il sito condominio.it, in Italia 14 milioni di famiglie vivono in 1 milione di palazzi condominiali. Un patrimonio che è già motore di una economia diffusa e che, facendo riferimento ai 325 mila amministratori di condominio, identifica anche un preciso possibile target di potenziali utilizzatori. Si registra inoltre una crescita del mercato connesso all’alfabetizzazione informatica e alla gestione digitale di processi e servizi in coerenza con le indicazioni operative di Industria 4.0. La conseguente “digital transformation” anche dell’industria delle costruzioni, si traduce nella richiesta di nuovi strumenti e tecnologie ICT che permettano l’informatizzazione delle diverse fasi del processo edilizio.

Esigenze per l’ulteriore sviluppo – Industrializzazione:

Le principali azioni richieste riguarderanno: – L’upgrade del modello di funzionamento iniziale (TRL 4) attraverso la definizione, in termini esigenziali, del quadro dei requisiti, delle risorse umane, delle risorse economiche e del capitale tecnologico. – Il coinvolgimento di una Software house e/o di altre expertise che integrino le competenze del gruppo. – La realizzazione del modello di funzionamento ingegneristico, corrispondente ad un TRL 6.  – L’upgrade al TRL 8 corrispondente ad un sistema prototipale completo.  – La sua sperimentazione, verifica e validazione (O.R.R., Operational Readness Review).